Glossar - Begriffserklärungen zur Immobilienfinanzierung

Annuitätendarlehen

Diese Variante ist der Regelfall. Dabei wird für die Rückzahlung des Darlehens normalerweise eine anfängliche Tilgung von jährlich 1,5 bis 5 % vom Darlehensbetrag zuzüglich Zinsen vereinbart. Zur schnelleren Rückzahlung dieses Annuitätendarlehens können Sie höhere Tilgungssätze wählen oder Sondertilgungsrechte vereinbaren. Sie zahlen für die gesamte Dauer des Sollzinsbindungszeitraums eine gleichbleibende Jahresleistung, genannt Annuität, üblicherweise in monatlichen Raten. Aus jeder Rate werden zunächst die Zinsen abgedeckt (Zinsanteil) und der verbleibende Teil der Rate wird zur Tilgung verwendet (Tilgungsanteil). Dieser Tilgungsanteil erhöht sich also von Monat zu Monat in dem Maße, in dem sich der Zinsanteil durch die fortschreitende Til- gung des Darlehens ermäßigt. Auf Wunsch besteht im Einzelfall die Möglichkeit, die Tilgung in den ersten Jahren ganz oder teilweise auszusetzen. 

 

Auszahlungsbetrag

Auszahlungsbetrag ist ein anderer Begriff für Gesamtkreditbetrag bzw. Nettodarlehensbetrag.

 

Bausparvertrag

Der Bausparvertrag ist ein Vertrag mit einer Bausparkasse, durch den der Bausparer nach Leistung von Sparraten einen Rechtsanspruch auf die Gewäh- rung eines Bauspardarlehens erwirbt. Er wird über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen. Zunächst wird der Bausparvertrag bespart. Ist ein bestimmtes Mindestsparguthaben vorhanden (in der Regel die Hälfte der Bausparsumme) und sind wei- tere Voraussetzungen erfüllt, erhält der Bausparer mit der Zuteilung des Vertrages das angesparte Bausparguthaben sowie das Bauspardarlehen. Die Höhe des Bauspardarlehens entspricht dabei der Differenz zwischen Bausparsumme und angespartem Bausparguthaben. Der Bausparer kann es für die Finanzierung des Erwerbs, des Baus, der Renovierung oder der Modernisierung von Wohneigentum verwenden. Bausparen wird unter bestimmten Voraussetzungen staatlich gefördert (Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage, RiesterFörderung).

 

Bereitstellungszins/-provision

Bereitstellungszinsen werden von uns ab einem ver- einbarten Zeitpunkt für den nicht ausgezahlten Darlehensbetrag bis zur vollständigen Auszahlung berechnet. Sie sind das Entgelt dafür, dass wir Ihr Darlehen zu garantierten Konditionen bereitstellen, aber noch nicht auszahlen können, weil noch nicht sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind oder Sie das Darlehen noch nicht abgerufen haben.

 

Darlehensvermittler

Darlehensvermittler vermitteln gewerblich Kredite an Darlehensnehmer und erhalten dafür Provisionen. Die Provision für die Vermittlung kann entweder vom Kreditinstitut oder vom Kunden gezahlt werden.

 

Datenbankauskunft

Mit Hilfe einer Datenbankauskunft können wir Informationen über die wirtschaftliche Situation unserer Kunden bzw. Antragsteller bekommen, um deren Fähigkeit zur Rückzahlung eines Darlehens einschätzen zu können und zu entscheiden, ob wir einen Darlehensvertrag abschließen. Die bekannteste Datenbankauskunft ist die sog. SCHUFA-Auskunft. Solche Abfragen werden wir selbstverständlich nicht ohne Ihr Einverständnis tätigen.

 

Disagio (Damnum)

Das Disagio (Damnum) stellt wirtschaftlich eine Zinsvorauszahlung dar. Es wird spätestens bei Auszahlung fällig und deshalb vom Darlehensbetrag einbehalten. Das Darlehen wird also nicht in voller Höhe (zu 100 %) ausgezahlt, sondern beispielsweise bei einem Disagio (Damnum) von 5 % nur zu 95 %.

 

EURIBOR

Bei der 3-Monats-Euro InterBank Offered Rate (EURIBOR) handelt es sich um einen durchschnittlichen Satz, zu dem sich Banken, die im Gebiet der Europäischen Wirtschafts- und Währungsunion ansässig sind, untereinander Geld in Euro leihen. Die Entwicklung des Referenzzinssatzes lässt sich regelmäßig in den Medien verfolgen. 

 

Effektiver Jahreszins

Der effektive Jahreszins entspricht den Gesamtkosten des Kredits, ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz. Er hat zum Ziel, unterschiedliche Kreditangebote vergleichbar zu machen. Seine Berechnung richtet sich nach der Preisangabenverordnung (PAngV) und berücksichtigt insbesondere die von Ihnen zu entrichtenden Zinsen und alle sonstigen Kosten inkl. etwaiger Vermittlungskosten, die Sie im Zusammenhang mit dem Kreditvertrag zu entrichten haben und die dem Kreditgeber bekannt sind.

 

Europäisches Standardisiertes Merkblatt

Das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS-Merkblatt) beinhaltet vorvertragliche Informationen, die Sie von uns vor dem Abschluss eines Immobiliar- Verbraucherdarlehensvertrags auf Papier oder einem dauerhaften Datenträger erhalten, bevor Sie den Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag unterzeichnen. Mit dem ESIS-Merkblatt möchten wir Sie über den wesentlichen Inhalt des Darlehensverhältnisses informieren. Mit Hilfe dieser gesetzlich vorgeschriebenen Informationen können Sie die Angebote verschiedener Banken in den Ländern der Europäischen Union vergleichen, da alle anderen Banken ebenso wie wir dazu verpflichtet sind, Ihnen die Informationen in derselben Form zu erteilen, bevor Sie sich für ein Angebot verbindlich entscheiden.

 

Fälligkeit

Fälligkeit bezeichnet den Zeitpunkt, von dem an wir als Gläubiger eine Leistung verlangen können und Sie als Schuldner den Anspruch erfüllen müssen. Der Zeitpunkt der Fälligkeit einzelner Raten ist stets im Darlehensvertrag geregelt.

 

Forward-Darlehen

Wenn Sie bereits einen laufenden Vertrag über ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen haben und sich aktuelle Sollzinsen für den Zeitpunkt des Ablaufs der Sollzinsbindung sichern möchten, können Sie mit einem Forward-Darlehen den Sollzins für eine Anschlussfinanzierung vorab fest vereinbaren.

 

Höchstbetragsbürgschaft

Eine Höchstbetragsbürgschaft dient uns bis zum ver- einbarten Höchstbetrag als Sicherheit für die Rückzahlung eines Darlehens. Durch diese Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge uns gegenüber, das Darlehen, das wir dem Darlehensnehmer gegeben haben, einschließlich der Zinsen und Kosten bis zum Höchstbetrag zurückzuzahlen, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen uns gegenüber nicht oder nicht rechtzeitig nachkommt.

 

Nettodarlehensbetrag 

Der Nettodarlehensbetrag (auszuzahlender Darlehensbetrag) ist der Höchstbetrag, auf den Sie aufgrund des Darlehensvertrags einen Anspruch haben und den Ihnen die Bank auf Ihre Anweisung hin auszahlen wird (Auszahlungsbetrag).

 

Notarkosten

Bestimmte Rechtsgeschäfte müssen vor einem Notar abgeschlossen werden, beispielsweise der Kauf einer Immobilie oder eine Grundschuldbestellung für die finanzierende Bank. Der Notar berechnet für seine Tätigkeit die gesetzlich festgelegten Gebühren. Hinzu kommen eventuell Auslagen des Notars und außerdem die gesetzliche Umsatzsteuer.

 

Referenzzinssatz

Bei einem veränderlichen Sollzinssatz, der sich an einem Referenzzinssatz orientiert (z. B. EURIBOR), sind Zeitpunkt und Höhe der Zinsänderung an die Veränderung dieses Referenzzinssatzes gekoppelt, d. h., der Sollzins wird regelmäßig (z. B. alle 3 Monate) anhand der Entwicklung des Referenzzinssatzes überprüft und bei entsprechender Veränderung angepasst. Dabei führt in der Regel nicht jede Veränderung des Referenzzinssatzes zu einer Veränderung des Sollzinssatzes, sondern nur dann, wenn die Veränderung eine bestimmte Schwelle erreicht hat, z. B. 0,05 Prozentpunkte. Die Höhe der Schwelle können Sie dem jeweiligen Vertragsangebot und dem Darlehensvertrag entnehmen. 

 

Restschuldversicherung

Eine Restschuldversicherung ist eine Zusatzversicherung zum Kredit. Sie übernimmt je nach vereinbartem Versicherungsumfang die Zahlung der Kreditraten an die Bank, wenn Sie z. B. Ihre Arbeit verlieren, arbeitsunfähig werden oder sterben. Die Versicherungsbeiträge sind davon abhängig, welche und wie viele Risiken Sie versichern wollen. Lesen Sie die Versicherungsbedingungen bitte aufmerksam durch. Wenn Ihnen etwas nicht klar ist, fragen Sie bitte nach. Ihre Bank und die Versicherungsgesellschaft geben Ihnen gern Antwort. Eine Restschuldversicherung ist grundsätzlich freiwillig. Sie ist unabhängig von der Vergabe des Kredits. Auch wenn Sie sich nicht versichern und die Risiken selbst tragen wollen, können Sie einen Kredit erhalten.

 

Risikolebensversicherung

Im Gegensatz zur Kapitallebensversicherung wird bei einer Risikolebensversicherung allein das Todesfallrisiko finanziell abgesichert. Stirbt der Versicherungsnehmer, wird die bei Vertragsabschluss vereinbarte Summe an die Bezugsberechtigten ausgezahlt. Kapital wie bei der Kapitallebensversicherung wird nicht gebildet. Dementsprechend sind die Beiträge für eine Risikolebensversicherung geringer.

 

Sicherheiten

Übliche Sicherheiten sind die Grundschuld nebst persönlichem Schuldanerkenntnis, die Lebensversicherung und die Höchstbetragsbürgschaft. Der Zweck einer Sicherheit ist, dass der Gläubiger seine Forderung zuzüglich Zinsen und etwaiger Kosten zurückerhält, nötigenfalls durch die Verwertung der Sicherheit (z. B. im Wege der Zwangsversteigerung des belasteten Grundstücks).

 

Sollzinsbindungszeitraum

Im Darlehensvertrag festgelegter Zeitraum, für den ein fester Sollzins vereinbart ist (= Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz).

 

Sollzinssatz (auch fester Zinssatz genannt)

Üblicherweise werden Festzinsvereinbarungen nicht für die gesamte Darlehenslaufzeit (die bei einer Anfangstilgung von 1,5 % -  je nach Zinsniveau - deutlich über 30 Jahre betragen kann), sondern für einen kürzeren Zeitraum getroffen. D. h., die Konditionen werden für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben und bleiben für diese Zeit unverändert. Wir nennen diesen Zeitraum Sollzinsbindungszeitraum. Am Ende eines Sollzinsbindungszeitraums vereinbaren wir mit Ihnen die Konditionen des Darlehens jeweils neu (Konditionenanpassung). Sie können zwar das Darlehen vor Ablauf des Sollzinsbindungszeitraums grundsätzlich nicht kündigen, aber dafür haben Sie den Vorteil, dass Sie während dieser Zeit vor einem Zinsanstieg geschützt sind.

 

Wenn Sie bereits einen laufenden Vertrag über ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen haben und sich aktuelle Sollzinsen für den Zeitpunkt des Ablaufs der Sollzinsbindung sichern möchten, können Sie mit einem Forward-Darlehen den Sollzins für eine Anschlussfinanzierung vorab fest vereinbaren.

  

Vertraglich vereinbarte Sondertilgung

Sondertilgungen sind Tilgungen, welche über die regel- mäßig zu entrichtenden Rückzahlungen hinausgehen. Durch Leistung von Sondertilgungen können die Lauf- zeit des Darlehens und/oder die Höhe der Tilgungsraten verändert werden. Sondertilgungen sind nur möglich, wenn sie vorher vertraglich vereinbart wurden.

 

Tilgung

Nimmt ein Kunde ein Darlehen auf, so ist der Darlehensgeber dazu verpflichtet, dem Kunden den vereinbarten Geldbetrag zur Verfügung zu stellen. Der Kunde ist verpflichtet, den vereinbarten Zins zu bezahlen und das Darlehen bei Fälligkeit zurückzuzahlen, d.h. zu tilgen. Einzelheiten zur Höhe der Tilgung finden sich in den vorvertraglichen Informationen (ESIS-Merkblatt), im Tilgungsplan und im Darlehensvertrag.

 

Tilgungsplan

Bei Verträgen mit festen Rückzahlungsterminen gibt der Tilgungsplan an, welche Zahlungen in welchen Zeitabständen zu leisten sind und welche Bedingungen für diese Zahlungen gelten. Er schlüsselt auf, in welcher Höhe die Bank Teilzahlungen auf den Kredit, die nach Sollzinssatz berechneten Zinsen und die sonstigen Kosten anrechnet. Der Tilgungsplan ist nur für die Dauer bis zur nächsten Anpassung des Sollzinssatzes verbindlich. Bei nicht gebundenem Sollzinssatz, sprich bei veränderlichen Sollzinsen, ist er insofern als Ausblick auf künftige Zahlungen nur bedingt aussagefähig.

 

Verzugszinssatz

Soweit Sie mit Zahlungen, die Sie aufgrund des Darlehensvertrags schulden, in Verzug kommen, haben Sie den geschuldeten Betrag zu verzinsen. Der Verzugszins soll den Schaden der Bank pauschal ausgleichen, den diese durch Ihr vertragswidriges Verhalten erleidet. Der Verzugszinssatz für Immobiliar-Darlehensverträge beträgt 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Der Basiszinssatz ist veränderlich. Die Deutsche Bundesbank gibt den geltenden Basiszinssatz unverzüglich nach dem 1. Januar bzw. 1. Juli im Bundesanzeiger bekannt. Den jeweils aktuellen Basiszinssatz können Sie in der Bank erfragen. Er wird auch in zahlreichen Medien veröffentlicht. Im Einzelfall kann die Bank einen höheren bzw. können Sie einen niedrigeren Schaden nachweisen.

 

Vorfälligkeitsentschädigung - Wann können Sie das Darlehen vorzeitig zurückzahlen?

Vorzeitige Rückzahlungen können Sie grundsätzlich immer leisten. Bei einem festverzinslichen Immobiliar-Verbraucherdarlehen müssen Sie aber Folgendes beachten: Wenn Sie das Darlehen während eines Sollzinsbindungszeitraums vorzeitig ganz oder teilweise zurückzahlen wollen, müssen Sie für diese Rückzahlung ein berechtigtes Interesse haben. Dieses ist insbesondere dann gegeben, wenn Sie das Beleihungsobjekt unbelastet verkaufen wollen oder wenn Sie es als Sicherheit für einen weiteren Kredit benötigen, den wir Ihnen nicht geben können. Allerdings sind Sie dann dazu verpflichtet, uns den wirtschaftlichen Nachteil auszugleichen, der uns durch die Rückzahlung vor Ablauf des Sollzinsbindungszeitraums entsteht (sog. Vorfälligkeitsentschädigung). Die Höhe dieser Vorfälligkeitsentschädigung, die wir nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen berechnen, hängt von der Restdauer der Sollzinsbindung und dem allgemeinen Zinsniveau zum Zeitpunkt der Rückzahlung ab. Hat Ihr Darlehen noch eine lange restliche Sollzinsbindung und ist das allgemeine Zinsniveau seit dem Abschluss Ihres Darlehensvertrags gesunken, kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung unter Umständen beträchtlich sein.

 

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in folgenden Konstellationen nicht an: Zum Ende des Sollzins- bindungszeitraums können Sie Ihr Darlehen mit einer Frist von 1 Monat ganz oder teilweise kündigen und ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Im Falle eines Sollzinsbindungszeitraums von mehr als 10 Jahren können Sie das Darlehen immer 10 Jahre nach Vollauszahlung bzw. der letzten Konditionenanpassung mit 6-monatiger Frist kündigen und ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.

Bei Darlehen mit veränderlichem Sollzinssatz sind Sie sehr flexibel, was die Rückzahlung Ihres Darlehens betrifft. Zum einen können Sie das Darlehen jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen oder - wenn eine Zeit für die Rückzahlung nicht bestimmt ist - unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist. Ist der Zeitpunkt für die Rückzahlung bestimmt, z. B. bei einem Darlehen mit einem fest vereinbarten Rückzahlungstermin, und ist der Sollzins variabel, können Sie den Darlehensvertrag mit einer Kündigungsfrist von maximal 3 Monaten kündigen. In diesen Fällen schulden Sie der Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung. 

 

Widerrufsrecht

Das Gesetz räumt dem Darlehensnehmer bei Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags grundsätzlich ein Widerrufsrecht ein. Die konkreteren Voraussetzungen und Rechtsfolgen können Sie der Widerrufsinformation in dem ESIS-Merkblatt oder Ihrem Vertragsentwurf entnehmen.

 

Zahlungsverzug

Werden die aus einem Darlehen geschuldeten Verbindlichkeiten nicht zu den vereinbarten Fälligkeiten oder nach Mahnung geleistet, gerät der Darlehensnehmer in Verzug. Es liegt jedoch kein Verzug vor, solange die Zahlung infolge eines Umstands unterbleibt, der nicht vom Darlehensnehmer zu vertreten ist. Im Falle des Verzugs hat der Darlehensnehmer grundsätzlich den geschuldeten Betrag zu verzinsen (siehe Verzugszinssatz).

 

Zinsanteil

Anteil der Zinsen, die bei einem Annuitätendarlehen in der über die gesamte Dauer der Sollzinsbindung gleichbleibenden Rate enthalten sind.

 

Zwangsversteigerung

Kommt der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht nach, kann der Darlehensgeber als Gläubiger der Grundschuld z. B. die Zwangsversteigerung der belasteten Immobilie beantragen.